Domande frequenti
Tutto quello che devi sapere prima di investire. Se non trovi la risposta, siamo a un messaggio di distanza.
Investimento
Dipende dal mercato e dal tipo di operazione. A Dubai si parte da circa €180.000 per un monolocale in zona prime, con la possibilita' di pagare a rate tramite payment plan (anticipo del 10-20% + rate durante la costruzione). A Bali da €90.000 per una villa con gestione inclusa. In Italia da €60.000 per operazioni di capital gain.
I rendimenti variano in base a mercato, tipologia e strategia. In media: Dubai 6-9% netto annuo su affitti brevi, Bali 8-12% lordo, Italia 4-7% per rendita o 15-25% su operazioni di capital gain (non annualizzato). Questi sono dati storici e medi, ogni operazione ha le sue proiezioni specifiche che condividiamo in fase di consulenza.
EasyROI guadagna tramite una fee di advisory sulla compravendita e una percentuale sulla gestione degli affitti (property management). Non applichiamo mai costi nascosti. Le nostre fee sono sempre trasparenti e comunicate prima di qualsiasi accordo. Non guadagniamo sulla vendita di immobili.
No. Gestiamo l'intero processo da remoto: dalla selezione dell'immobile alla firma dei contratti tramite Power of Attorney, fino alla consegna chiavi. Per chi lo desidera, organizziamo anche investor tour per visitare gli immobili di persona.
La rendita e' il guadagno ricorrente dagli affitti (brevi o lunghi). Il capital gain e' il guadagno dalla rivendita a un prezzo superiore a quello di acquisto. Alcune operazioni offrono entrambi, altre sono focalizzate su uno dei due. In fase di consulenza ti aiutiamo a scegliere in base ai tuoi obiettivi.
🇦🇪 Dubai
Si'. Dubai permette agli stranieri di acquistare immobili in piena proprieta' (freehold) nelle zone designate, che includono le aree piu' richieste: Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JVC, JLT e molte altre. Non servono permessi speciali ne' residenza.
Il Golden Visa UAE e' un visto di residenza di 10 anni ottenibile investendo almeno 2 milioni AED (~€500.000) in immobili. Permette di vivere, lavorare e studiare negli Emirati senza sponsor. Include anche familiari. Ti assistiamo in tutto il processo di richiesta.
Off-plan significa acquistare un immobile in costruzione, prima della consegna. I vantaggi: prezzo inferiore al mercato, payment plan dilazionato, potenziale capital gain alla consegna. I rischi: ritardi nella consegna, modifiche al progetto. Per questo selezioniamo solo developer con track record solido (Emaar, DAMAC, Sobha) e facciamo due diligence approfondita.
Il payment plan e' una rateizzazione offerta dal developer per immobili off-plan. Tipicamente: 10-20% alla prenotazione, rate trimestrali o semestrali durante la costruzione, saldo alla consegna (handover). Alcuni developer offrono anche piani post-handover. Non e' un mutuo: non ci sono interessi, e' un accordo diretto con il developer.
Le zone con i rendimenti piu' alti per affitti brevi sono Dubai Marina, JBR, Downtown e Business Bay (6-9% netto). Per il capital gain, le aree emergenti come Dubai South, MBR City e Dubai Islands offrono le proiezioni piu' interessanti. La scelta dipende dal tuo budget e dalla strategia.
🇮🇩 Bali
Non direttamente in freehold. Gli stranieri possono acquistare tramite leasehold (affitto a lungo termine, tipicamente 25-30 anni rinnovabili) oppure tramite una societa' indonesiana (PT PMA). Il leasehold e' la soluzione piu' comune e sicura per gli investitori stranieri. Ti guidiamo nella scelta della struttura piu' adatta.
Il leasehold e' un contratto di affitto del terreno a lungo termine. A Bali i contratti standard sono di 25-30 anni, con opzione di rinnovo. La villa costruita sul terreno e' di tua proprieta'. E' la forma piu' diffusa tra gli investitori stranieri ed e' legalmente riconosciuta e tutelata.
Una villa ben posizionata (Canggu, Seminyak, Uluwatu) con gestione professionale genera in media €15.000-40.000 netti all'anno, a seconda della dimensione e del posizionamento. I rendimenti lordi si attestano tra l'8% e il 12%. La stagionalita' incide: alta stagione (giugno-settembre, dicembre-gennaio) genera il 60% dei ricavi annuali.
Operiamo tramite partner locali selezionati sotto la nostra supervisione diretta. Il servizio include: allestimento, listing su portali, gestione ospiti, manutenzione, pulizia, reportistica mensile. Tu ricevi un report con numeri reali ogni mese e puoi monitorare tutto dalla dashboard.
🇮🇹 Italia
In Italia ci concentriamo su due tipologie: affitti brevi in citta' turistiche (Milano, Roma, Firenze, citta' d'arte) e operazioni di capital gain (acquisto, ristrutturazione leggera, rivendita). Le operazioni italiane hanno rendimenti piu' contenuti ma rischi inferiori e gestione piu' semplice.
La cedolare secca e' un regime fiscale agevolato italiano che permette di pagare una tassa fissa del 21% sul reddito da affitto (26% per affitti brevi dal 2° immobile in poi). Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro. E' vantaggiosa soprattutto per chi ha redditi medio-alti. Ti assistiamo nella scelta del regime fiscale ottimale.
Si'. EasyROI Vacation gestisce affitti brevi in Italia con un team dedicato. Il servizio include: pratiche burocratiche (licenze, ISTAT, portale alloggiati), setup e fotografia, listing su 130+ portali, gestione ospiti, pulizia, manutenzione e reportistica mensile.
Property Management
Il servizio completo include: burocrazia iniziale (licenze, registrazioni), setup e allestimento, fotografia professionale, listing su 130+ portali (Airbnb, Booking, Vrbo...), gestione ospiti (check-in/out, comunicazioni), revenue management (prezzi dinamici), manutenzione ordinaria e straordinaria, compliance continua, reportistica mensile e supporto fiscale.
Applichiamo una percentuale sui ricavi effettivi generati dall'immobile. Questo significa che il nostro interesse e' allineato al tuo: piu' guadagni tu, piu' guadagniamo noi. Le percentuali variano in base al mercato e ai servizi inclusi. Le condizioni esatte vengono definite in fase di contratto. Nessun costo fisso mensile.
Si'. Ogni investitore ha accesso alla Investors App, una dashboard dedicata dove puoi monitorare in tempo reale: prenotazioni, ricavi, costi, occupancy rate, confronto con il mercato. Ricevi anche un report mensile dettagliato via email.
Pubblichiamo su 130+ portali tra cui Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, TripAdvisor e Google Vacation Rentals. I listing vengono ottimizzati con foto professionali, descrizioni multilingua e pricing dinamico per massimizzare visibilita' e conversioni.
Fiscalita'
Si', come residente fiscale italiano hai l'obbligo di dichiarare gli immobili detenuti all'estero (quadro RW della dichiarazione dei redditi) e di pagare l'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all'Estero), pari allo 0,76% del valore catastale o di acquisto. I redditi da affitto esteri vanno dichiarati, con credito d'imposta per le tasse gia' pagate nel Paese dell'immobile. Ti forniamo supporto fiscale dedicato per ogni mercato.
A Dubai e' fortemente consigliato per ricevere gli affitti e gestire le spese. Ti assistiamo nell'apertura del conto (anche da remoto in alcuni casi). A Bali dipende dalla struttura scelta (leasehold vs PT PMA). In Italia puoi usare il tuo conto italiano.
La struttura varia per mercato. A Dubai: acquisto diretto a nome proprio o tramite societa'. A Bali: leasehold a nome proprio o tramite PT PMA. In Italia: acquisto standard con rogito notarile. In ogni caso, ti affianchiamo con avvocati e notai locali specializzati in transazioni immobiliari internazionali.
Si'. Collaboriamo con commercialisti e consulenti fiscali specializzati in investimenti immobiliari internazionali. Ti supportiamo nella dichiarazione dei redditi esteri, nella scelta della struttura fiscale ottimale e negli adempimenti ricorrenti. Il servizio e' incluso nel pacchetto di property management o disponibile separatamente.
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